日前，中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司控股子公司長城新盛信托有限責(zé)任公司（以下簡稱“長城新盛信托”）正式發(fā)布公告，將其持有的北京市朝陽區(qū)弘燕山水文園20套抵債房產(chǎn)推向市場。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家表示，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的大背景下，信托機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置已經(jīng)從被動(dòng)應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)向主動(dòng)出清。未來行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解步伐將持續(xù)加快。

記者查閱公告發(fā)現(xiàn)，這批坐落于北京東三環(huán)與東四環(huán)之間、緊鄰CBD核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)區(qū)位資產(chǎn)，總建筑面積達(dá)7630.29平方米?！皡⒄债?dāng)前片區(qū)市場行情，山水文園正常二手住宅單價(jià)維持在6.5萬-9.5萬元每平方米，底層商業(yè)及配套房源單價(jià)也在4萬-7萬元每平方米，僅按市場價(jià)粗略估算，這批資產(chǎn)紙面價(jià)值高達(dá)數(shù)億元。”有業(yè)內(nèi)分析人士表示。

據(jù)公告披露，這批房產(chǎn)的權(quán)屬來源清晰合規(guī)，長城新盛信托于2024年6月13日，依據(jù)北京市第三中級(jí)人民法院（2022）京03執(zhí)恢1號(hào)執(zhí)行財(cái)產(chǎn)分配方案，通過司法以物抵債方式，從被執(zhí)行人山水文園凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下取得，20套房產(chǎn)均對(duì)應(yīng)獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)登記證明，共計(jì)20本權(quán)證。

另外，從資產(chǎn)構(gòu)成來看，20套房產(chǎn)涵蓋多元物業(yè)類型，可滿足不同投資與使用需求，其中包含18號(hào)樓2套大戶型復(fù)式住宅，單套面積分別為415.8平方米、393.71平方米；20號(hào)樓則涵蓋平層住宅、大平層、頂層復(fù)式以及地下配套、一層商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，最大單套面積達(dá)1164.24平方米的頂復(fù)房源以及879.33平方米的超大平層，在核心城區(qū)住宅中尤為稀缺，整體資產(chǎn)既適合機(jī)構(gòu)整購盤活，也具備分拆處置的潛力。

在業(yè)內(nèi)專家看來，作為金融資產(chǎn)管理公司旗下信托平臺(tái)處置不良資產(chǎn)的又一動(dòng)作，此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并非普通二手房交易，而是典型的金融不良資產(chǎn)盤活?！斑@是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清背景下的一次正常不良資產(chǎn)處置行為，長城新盛信托作為AMC系信托高效推進(jìn)司法抵債資產(chǎn)變現(xiàn)、處置項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。20套抵債房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰且處于北京市核心地段，仍具備較高的價(jià)值?！庇靡娼鹑谛磐醒芯吭貉芯繂T喻智在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

不過，喻智也坦言，上述房產(chǎn)周邊配套不完善、存在歷史糾紛，且要求一次性付款，只有實(shí)力相對(duì)雄厚的專業(yè)機(jī)構(gòu)才有能力接盤，后續(xù)還需要投入大量資源完善配套。

信托行業(yè)處置不良資產(chǎn)的傳統(tǒng)模式主要包括貸款重組、司法訴訟等。近年來，信托公司變身“開發(fā)商”主導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困與盤活，轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)處置案例逐漸增多。比如，2025年11月，“寶能系”旗下寶能城有限公司一筆14.08億元的不良債權(quán)，被知名信托機(jī)構(gòu)中信信托擺上“貨架”，公開掛牌處置。在此之前，因借款合同糾紛，西藏信托向法院申請(qǐng)拍賣佳兆業(yè)旗下價(jià)值23.87億元的酒店資產(chǎn)。2023年12月，“廣州市花都區(qū)迎賓大道以北、紅棉大道以東的土地使用權(quán)及上蓋物”掛牌拍賣，事涉項(xiàng)目為百瑞信托“百瑞寶盈854號(hào)集合資金信托計(jì)劃”。

記者發(fā)現(xiàn)，在阿里、京東兩大司法拍賣平臺(tái)上，關(guān)于土地、房地產(chǎn)債權(quán)、房地產(chǎn)股權(quán)等各類資產(chǎn)流拍跡象明顯。比如，此前民生信托與寶能集團(tuán)之間的合肥寶能城部分項(xiàng)目（起拍價(jià)50.78億元）、長風(fēng)公寓項(xiàng)目（金谷信托·匯銀73號(hào)單一資金信托的信托受益權(quán)，起拍價(jià)9億元）均以流拍告終。

“房地產(chǎn)市場目前仍處于低谷，疊加多數(shù)信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)能力不足，信托業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置的整體難度較高且周期相對(duì)較長?！睂?duì)此，喻智表示，之前中信信托、重慶信托等有多個(gè)處置案例落地，多集中在北上廣深等核心城市具備較好投資價(jià)值的項(xiàng)目，市場反響較好。

在喻智看來，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的大背景下，信托機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置已經(jīng)從被動(dòng)應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)向主動(dòng)出清。對(duì)投資者和接盤方而言，這既是風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，也是投資機(jī)遇。