京滬二手房價格上升 學區(qū)效應明顯

3月28日，北京市海淀區(qū)上地片區(qū)某房產中介人頭攢動，問詢和辦理業(yè)務的客戶絡繹不絕。據該中介的一位業(yè)務經理介紹，上地片區(qū)二手房今年1季度的增量明顯，同比增長約四成：一方面作為“學區(qū)房”的傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域，每年4月前都是市場旺季；另一方面，該區(qū)域的二手房價格在最近三年下降接近30%，優(yōu)質房源的性價比已經比較突出。

北京市西城區(qū)菜市口片區(qū)某房產中介，同樣迎來二手房市場的“小陽春”。據該中介業(yè)務經理介紹，地理位置優(yōu)勢突出、學區(qū)情況優(yōu)秀，加之幾個知名樓盤已是“標桿”項目，疊加下行的價格情況，同樣吸引了不少客戶的目光。

3月中旬，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新一期70城二手房價格指數(shù)。該指數(shù)呈現(xiàn)出兩個明顯特點。首先，二手房價格指數(shù)環(huán)比價格出現(xiàn)了跌幅收窄態(tài)勢，且連續(xù)兩個月收窄；其次是三類城市都出現(xiàn)了跌幅收窄態(tài)勢，其中一線城市表現(xiàn)最明顯?！斑€有一個重要特點，二手房上漲的城市為北京和上海，充分說明超大城市價格調整充分，率先迎來價格的拐點?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進說。

上海鏈家研究院負責人李根表示，3月上海二手房市場，成交數(shù)據印證了市場信心的強勢回歸。全市二手房成交量達到3.1萬套，不僅同比去年3月增長6%，更較今年1月大幅增長37%。價格端同樣表現(xiàn)出企穩(wěn)回升的積極信號 ，上海鏈家數(shù)據顯示價格指數(shù)環(huán)比上漲1%，而作為先行指標的帶看量，環(huán)比1月也取得28%的增長，為后續(xù)成交提供了有力支撐。

“這一系列表現(xiàn)充分體現(xiàn)了‘225’滬七條新政的精準施策與促進作用。新政通過優(yōu)化限購、降低交易成本等多維度發(fā)力，有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求。政策的持續(xù)發(fā)酵，為市場注入了流動性，推動上海二手房市場在量價齊升中穩(wěn)步邁入良性循環(huán)的復蘇通道?！崩罡f道。

據北京鏈家研究院分析師冷會介紹，3月份北京二手房市場表現(xiàn)出色，從成交量上看，全月二手住宅網簽量是19886套，環(huán)比增長144.6%，同比增長3.4%，是近15個月以來的最高水平。價格方面則總體保持平穩(wěn)，跟年前一段時間相比略有上漲，止跌回穩(wěn)態(tài)勢延續(xù)良好。

冷會表示，從成交結構上看，3月份北京市東城、西城等中心城區(qū)成交占比有所下降，石景山、通州、大興等城區(qū)占比有所提升，體現(xiàn)了“新市民”、剛需群體的入市積極性相對較高。從成交房屋的產品屬性看，二手房主力成交面積仍集中在60-90平米區(qū)間，占比超40%；其次是60平米以下戶型，占比為25%左右；再就是90-120平米戶型，占比約20%。120平米以上戶型占比不足15%。

嚴躍進表示，北京和上海在此前幾年里，二手房掛牌量比較多，供求矛盾相對尖銳，所以其價格已經歷了比較深度的調整。很多二手房價格已經相比最高點縮水了40%甚至更多，價格調整已經比較充分。

在綜合了貝殼、中原、上海網上房地產等數(shù)據后，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉強調，春節(jié)后的樓市“小陽春”成色十足，但主要體現(xiàn)在二手房市場，一線城市周環(huán)比增長非常明顯，特別是3月以來的三周（3.2-3.22），上海、深圳、廣州周環(huán)比平均增長24.1%、57.5%、30.2%，部分二手房交易創(chuàng)階段性新高，比如3月第三周（3.16-3.22），深圳二手房成交創(chuàng)17個月單周新高，上海的二手房交易量也創(chuàng)下新高（7488套）。

中部地區(qū)活躍 合肥二手房迎五年以來最熱“小陽春”

除了北、上、廣、深作為“超一線城市”二手房市場回暖迅猛之外，一些省會城市的表現(xiàn)同樣可圈可點，包括合肥、沈陽、南京在內，春節(jié)后的市場行情同樣活躍，合肥作為中部城市的典型代表，迎五年以來最熱“小陽春”。

根據合肥貝殼研究院監(jiān)測：2026年3月合肥貝殼二手房成交量環(huán)比2月增長244.2%，同比去年“小陽春”也增長46.9%，絕對數(shù)和增幅均創(chuàng)下2021年以來新高。房價來看，3月二手房成交均價為11274元/㎡，環(huán)比增長0.9%。季度來看，2026年第一季度二手房成交套數(shù)環(huán)比增長27.8%，同比2025年一季度增長32.0%；2026年第一季度二手房成交均價11316元/㎡，環(huán)比增長0.3%。無論是月度還是季度，二手市場量價齊升。

貝殼研究院合肥分院院長余路晴表示：在二手市場火熱的同時，合肥貝殼研究院監(jiān)測新房項目市場也出現(xiàn)同步火熱狀態(tài)，2026年3月新房成交套數(shù)環(huán)比增長232.7%，新房成交均價也環(huán)比增長0.7%，同比增長更是達到4.6%，新房市場同樣量價齊升。

從原因分析來看，貝殼研究院也給出了相應的分析，主要是三個方面原因。一是，合肥樓市歷經4年深度調整后，無論是房價收入比，還是租售比等指標，基本上回歸合理水平，也不斷接近大部分人的心理預期價格，促使整體入市信心得到明顯提升；二是，從中央到地方一系列的樓市定調，明確了樓市發(fā)展的重要性及未來的潛力，進一步增強了剛需和改善客戶的入市信心；三是，去年下半年以來，因為樓市持續(xù)低迷而積壓的客戶群體集中釋放，疊加3月本身是傳統(tǒng)學區(qū)置業(yè)的高峰期，進一步推高了市場成交量和熱度。

余路晴強調，整體來看，今年的“小陽春”行情，是合肥近五年最熱，最強，也是最能持續(xù)，最可期待的“小陽春”，并有望為合肥全年樓市止跌回穩(wěn)奠定強有力的基礎。

新房市場回暖尚待觀察 專家：市場分化或將加劇

與二手房的“小陽春”形成鮮明對比的是，新房市場增量遲遲未能大范圍激活。中指研究院數(shù)據顯示，3月以來（3月1日—21日），全國重點30城新房成交面積同比下降14.6%。其中，一線城市新房成交53萬平方米，同比下降19.7%；二線代表城市新房成交147萬平方米，同比下降11.1%；三、四線代表城市新房成交48萬平方米，同比下降7.6%。

李宇嘉表示，受高基數(shù)、需求分流、推盤節(jié)奏等影響，新房“小陽春”并不突出。去年一季度，受到2024年底“9.26”新政影響，導致2025年一季度新房交易小高峰，加上去年一季度好房子首發(fā)因素突出，以及在售項目去化周期拉長等影響，今年3月份新房未能迎來“小陽春”?！安贿^，新房交易在部分樓盤表現(xiàn)突出，一是中心區(qū)品質和區(qū)位優(yōu)勢突出的好房子項目，二是近郊學位、交通、配套等優(yōu)勢突出，且價格相對友好的樓盤?！崩钣罴握f。

接下來，樓市熱度能否得到維持，市場行情能否持續(xù)回暖？專家們普遍看好，并給出了切實的意見和建議。

李宇嘉認為，目前熱點城市很多區(qū)域二手住房價格回到2015-2018年的水平，在前期政策（降低首付、利率和稅費成本等）扶持下，剛性需求被充分激活。比如，京滬300萬以下，廣州200萬以下二手房交易回升更明顯，由租轉買的需求比較明顯。同時，剛需活躍帶動部分改善性需求實現(xiàn)，市場循環(huán)效果明顯改善，表現(xiàn)在京滬300-600萬的房源交易有所上升。因此，在價格友好、政策扶持、循環(huán)改善三重帶動下，4月份樓市熱度將得到支撐。

針對剛需發(fā)力和改善開始回升的態(tài)勢，李宇嘉建議，各地應進一步梳理既有的政策，特別是住房消費領域存在的堵點，在公積金（異地流轉、貸款）、補貼、二手房帶押過戶等方面加大政策落地和營商環(huán)境建設。此外，對一些購房需求集中的片區(qū)，要對老百姓急難愁盼的公共設施缺口、影響購房預期的關鍵配套等，進行補短板。

嚴躍進表示，接下來市場分化或將加劇。優(yōu)質地段的次新房、總價可控的拆遷房、擁有稀缺資源的房產、學區(qū)資源好的項目將率先企穩(wěn)反彈；而遠郊、無配套、房齡過大的老舊房源，以及掛牌價出現(xiàn)明顯拉升的，即便在整體回暖的行情下，其修復速度也可能相對滯后?？傮w上圍繞安居宜居需求的市場將更具有可持續(xù)性。（中國經濟網記者 黃春棉）